日前，坐落于長春市大東區(qū)的金禾日光苑住宅小鎮(zhèn)內(nèi)高架道路剝落、廢棄物遍野，即使那個住宅小區(qū)才剛變?yōu)閮蓚€土生土長的棄管住宅小區(qū)。廢棄物房生產(chǎn)廠家

現(xiàn)階段該住宅小區(qū)80%以內(nèi)的物業(yè)管理公司優(yōu)先選擇了自治權(quán)。而住宅小區(qū)自治權(quán)在法律條文架構(gòu)內(nèi)且是不明確的應(yīng)用領(lǐng)域。

那時，怎樣同時實現(xiàn)自治權(quán)？誰來提供更多物管服務(wù)？收費國際標準怎樣確認？再次出現(xiàn)難題由誰承擔(dān)責(zé)任？誰是市場監(jiān)管機構(gòu)？怎樣來市場監(jiān)管？這一連串難題正式成為了擺到日光苑住宅小區(qū)物業(yè)管理公司們眼前亟須化解的難題。

住宅小區(qū)濃煙滾滾

自治權(quán)存不同聲音

原物業(yè)管理公司撤出后，在日光苑住宅小區(qū)可以看到，有幾處堆放著大量建材廢棄物，一些樹木也被砍下堆在路邊。在大門口門衛(wèi)崗?fù)ね庾哪贻p小伙說，自己是新來的保安，物業(yè)管理公司聘的，才上班第一天。

記者走訪園區(qū)遇到了3位正在散步的物業(yè)管理公司，他們告訴記者，物業(yè)管理公司突然撤園的原因，流傳著兩種說法：卷錢跑了或者是被部分物業(yè)管理公司逼走的。

而原物業(yè)管理公司的王經(jīng)理否認了第一種說法，我們公司和那個住宅小區(qū)簽的合同是從2006年4月到2015年，但實際上我們在這經(jīng)營服務(wù)了10年零40天，2015年合同到期后并未撤離。臺賬顯示，到那時那個住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司們還欠150余萬元物業(yè)管理費，房屋維修基金放在房產(chǎn)局公共賬戶里沒人動過，哪有錢可以卷走？

而對于另一種說法，王經(jīng)理告訴記者，在該住宅小區(qū)服務(wù)是跟兩任物業(yè)管理公司委員會簽的合同，合同到期是主要原因，還有就是一直賠錢。王經(jīng)理說，日光苑住宅小區(qū)是個比較小的園區(qū)，物業(yè)管理公司共274戶，物業(yè)管理費每個月0.65元/平米，每年總收入不超過24萬元。我們聘用了4個保安、3個保潔和2個管理人員都很費勁，維修人員根本配不起，年年都虧損。

而記者從物業(yè)管理公司寄給本報的投訴信矛頭直指物業(yè)管理公司中積極申請自治權(quán)的兩個團體，投訴信列舉了該團體的三大罪狀：該團體的大多數(shù)成員都不交物業(yè)管理費，為首的孫姓物業(yè)管理公司更是拖欠了9年物業(yè)管理費；該團體在沒有經(jīng)過任何物業(yè)管理公司同意的情況下更換了大門門禁；如果有物業(yè)管理公司質(zhì)疑該團體的做法，就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。廢棄物房生產(chǎn)廠家

投訴的物業(yè)管理公司們氣憤地稱之為院霸，在記者試圖聯(lián)系共同寄出投訴信的幾位物業(yè)管理公司時，他們不約而同地提出了不在園區(qū)附近約談、最好不見面、不要用真實姓名等要求。

但記者在社區(qū)和北塔街道采訪時，卻聽到了對該團體的不同評價：這些志愿者對園區(qū)很有責(zé)任心，前一段時間自發(fā)守夜，保障園區(qū)安全。由此，一些物業(yè)管理公司認為，社區(qū)和街道都站在了院霸那一邊，社區(qū)張主任也在我們共同的微信群里，對他們的語言暴力耳聞目睹，但卻沒有阻止。一位物業(yè)管理公司說。

就連最新出爐的自治權(quán)調(diào)查問卷結(jié)果，也有物業(yè)管理公司表示，社區(qū)挨家挨戶的走票，院霸也在場，沒人敢簽續(xù)聘物業(yè)管理……

廢棄物房生產(chǎn)廠家

自治權(quán)之路問號多多廢棄物房生產(chǎn)廠家

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在沈陽有很多住宅小區(qū)都面臨著棄管和無人管理的現(xiàn)狀。除了續(xù)聘物業(yè)管理，和日光苑住宅小區(qū)一樣，只能優(yōu)先選擇自治權(quán)之路。廢棄物房生產(chǎn)廠家

記者翻閱相關(guān)新聞，住宅小區(qū)自治權(quán)并非我省首創(chuàng)，但大多都是曇花一現(xiàn)，起初熱熱鬧鬧，過了一段時間就產(chǎn)生各種矛盾，最終不了了之。廢棄物房生產(chǎn)廠家

物業(yè)管理公司自治權(quán)這一塊，法律條文法規(guī)也好，政策也好，都沒有詳細可參照的條文。操作時全靠摸索，相關(guān)部門的市場監(jiān)管也無章可循。遼寧青松律師事務(wù)所律師邢樹新說，而法律條文上的空白，使得自治權(quán)之路走得異常坎坷，也難以持久。同時，在自治權(quán)高架道路上，還有一些難題需要追尋答案。

一問自治權(quán)：

自治權(quán)組織該是何種資質(zhì)？

邢律師告訴記者，法律條文上是沒有自管自治權(quán)組織那個概念的，合乎法律條文規(guī)定的只有物業(yè)管理公司大會、物業(yè)管理公司委員會和具備資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

他認為，住宅小區(qū)物業(yè)管理不聘請物管企業(yè)也不符合《遼寧省物管條例》第三條物管實行物業(yè)管理公司自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。也就是說，物業(yè)管理公司可以自主管理，但須與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，即聘用物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。廢棄物房生產(chǎn)廠家

而長春市房產(chǎn)局物業(yè)管理處的相關(guān)人士則表示，自治權(quán)是可實行的，而且事實上也有住宅小區(qū)是這么做的。

住宅小區(qū)是全體物業(yè)管理公司共有的，全體物業(yè)管理公司有權(quán)利決定該以哪種形式去管理。長春市大東區(qū)住宅住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱為大東區(qū)住宅小區(qū)辦）的靳主任說，實踐中，住宅小區(qū)共有4種管理模式，分別是物業(yè)管理經(jīng)理人、物業(yè)管理公司、社區(qū)代管和自管自治權(quán)。無論哪種模式，都要召開物業(yè)管理公司大會，選出業(yè)委會，再由業(yè)委會來制定相關(guān)章程。

在采訪中，社區(qū)張主任告訴記者，現(xiàn)階段該住宅小區(qū)已經(jīng)成立的籌備組，正在推進新一任業(yè)委會的選舉。

合法程序是啥樣的？

據(jù)了解，兩個住宅小區(qū)成立業(yè)委會，要先成立籌備小組，然后向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出書面意見。得到答復(fù)后，還要公示召開物業(yè)管理公司大會的時間，最后在大會上選舉業(yè)委會。

這兩個過程通常要一兩個月的時間。

記者在采訪街道方面時得知，因改選業(yè)委會需要時間較長，社區(qū)還在同時推進選舉自治權(quán)委員會，社區(qū)張主任也提到，即使對相關(guān)程序不了解，只能向大東區(qū)住宅小區(qū)辦請求指導(dǎo)，而對方答復(fù)的自治權(quán)委員會成立流程和業(yè)委會成立流程完全一樣，只是名稱不同。

而大東區(qū)住宅小區(qū)辦明確答復(fù)，不存在自治權(quán)委員會這種說法，也沒有給出類似指導(dǎo)意見。物業(yè)管理公司的任何事情，都要召開物業(yè)管理公司大會共同決定。靳主任稱，大概流程是先成立業(yè)委會，業(yè)委會在物業(yè)管理公司大會上提出自治權(quán)管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少物業(yè)管理公司同意才能生效、自治權(quán)管理應(yīng)設(shè)哪些管理項目、費用的收取名目和國際標準、怎樣保障資金安全等事項，再由全體物業(yè)管理公司投票決定，投票過半數(shù)即可實行。廢棄物房生產(chǎn)廠家

三問自治權(quán)：廢棄物房生產(chǎn)廠家

業(yè)委會提供更多物管服務(wù)專業(yè)嗎？

我們住宅小區(qū)也有人提出過，要聘請住宅小鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)管理公司擔(dān)任保潔和保安，我們覺得不太靠譜。日光苑的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司們這樣說。廢棄物房生產(chǎn)廠家

對此，一位資深物管者指出，物管是一門專業(yè)的學(xué)問，如維持住宅小鎮(zhèn)內(nèi)車輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證住宅小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶的人身財產(chǎn)安全；在住宅小區(qū)環(huán)境方面，提供更多清潔、綠化、治安保衛(wèi)等服務(wù)；進行自來水水箱清洗、日常生活廢棄物清運等。這些都需要綜合管理經(jīng)驗，應(yīng)該由兩個綜合型的物管專業(yè)團隊來執(zhí)行。

遼寧泓匯律師事務(wù)所律師劉佳認為，多數(shù)業(yè)委會本身不具有物管的資質(zhì)，如果聘請的人員也沒有經(jīng)過相應(yīng)的培訓(xùn)，很容易造成提供更多的服務(wù)與收費國際標準之間的差距。這種做法無法保障住宅小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，也會正式成為物業(yè)管理公司不滿的因素之一。

四問自治權(quán)：

收費國際標準怎樣確認？

他們提出物業(yè)管理費要漲價，漲到每戶每月1元/平米，收車位費每年360元加卡50元，我們堅決不同意。日光苑住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的投訴信中寫道。

對于收費國際標準怎樣確認一事，社區(qū)、街道、住宅小區(qū)辦都給予了統(tǒng)一回答：誰也不能私自定價，必須開物業(yè)管理公司大會，由物業(yè)管理公司共同決定。

那時省管公積金可以交物業(yè)管理費了，但是‘自治權(quán)’之后，沒有發(fā)票，這筆錢提不出來。有物業(yè)管理公司向記者表達了自己的擔(dān)憂。廢棄物房生產(chǎn)廠家

隨著住宅小區(qū)自治權(quán)逐步走向規(guī)范，票據(jù)難題無法回避。邢律師說，業(yè)委會的性質(zhì)決定了其無法成立公司，而《物管條例》第32條又規(guī)定了從事物管活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，這里存在矛盾點。

五問自治權(quán)：

再次出現(xiàn)難題由誰承擔(dān)責(zé)任？

據(jù)了解，物業(yè)管理撤園后的第一時間，社區(qū)找到了街道、質(zhì)監(jiān)部門共同到住宅小區(qū)排查7部電梯的安全隱患，早就過了年檢了，沒人維護，出了安全難題誰也擔(dān)不起那個責(zé)任。張主任說。廢棄物房生產(chǎn)廠家

不少物業(yè)管理公司也提出了類似難題：自治權(quán)之后，家里被盜竊了，車子被劃了，業(yè)委會能承擔(dān)責(zé)任嗎？

邢律師告訴記者，業(yè)委會這種自治權(quán)組織是不承擔(dān)民事責(zé)任的，但劉律師認為，如果未收費，業(yè)委會盡到了管理義務(wù)應(yīng)該就不承承擔(dān)責(zé)任任。如果收費了，雙方就要約定責(zé)任和義務(wù)。

六問自治權(quán)：

誰來市場監(jiān)管？怎樣市場監(jiān)管？

物業(yè)管理王經(jīng)理告訴記者，撤園時將相關(guān)資料、物料轉(zhuǎn)交給了社區(qū)。大東區(qū)住宅小區(qū)辦靳主任表示，在業(yè)委會成立之前，社區(qū)對該園區(qū)有代管職責(zé)。廢棄物房生產(chǎn)廠家

而就在這段期間，孫姓物業(yè)管理公司等人未經(jīng)任何物業(yè)管理公司同意就更換了大門的門禁。

張主任稱對此不太清楚。而街道曹副主任稱，孫姓物業(yè)管理公司等人即使行為不妥，但為了園區(qū)安全，街道表示認可。而大東區(qū)住宅小區(qū)辦明確表示，住宅小區(qū)辦只能市場監(jiān)管物業(yè)管理公司，無法市場監(jiān)管物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理公司私自更換大門屬于物業(yè)管理公司的個人行為侵害的是全體物業(yè)管理公司的利益，大門是屬于全體物業(yè)管理公司共有的財產(chǎn)。劉律師指出，孫姓物業(yè)管理公司等人的行為，已經(jīng)不是不妥的范疇，而是違反法律條文法規(guī)。

七問自治權(quán)：

社區(qū)不管、街道支持

住宅小區(qū)辦也管不了

再次出現(xiàn)這樣的難題該怎么辦？

業(yè)委會的職責(zé)是召開物業(yè)管理公司大會，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)。等他們直接變?yōu)槲锕苷叩臅r候，業(yè)委會就成了既是運動員又是裁判員，弊病也由此產(chǎn)生。邢律師說。廢棄物房生產(chǎn)廠家

遼寧社會科學(xué)院哲學(xué)研究所所長張思寧認為，住宅小區(qū)自治權(quán)首先要有內(nèi)部監(jiān)督，要建立嚴格的管理制度和財務(wù)制度，比方說，從物業(yè)管理公司代表中選聘專業(yè)人員，分別成立財務(wù)監(jiān)督小組和法律條文維權(quán)小組，共同監(jiān)督業(yè)委會。其次，業(yè)委會的權(quán)力需要外部行政市場監(jiān)管。沒人管肯定是不對的，依我看，社區(qū)街道和房產(chǎn)部門都應(yīng)該有相應(yīng)的市場監(jiān)管責(zé)任，但他們都沒有執(zhí)法權(quán)，所以還需要公安部門去配合。

張思寧表示，住宅小區(qū)是市民的家園，也是城市社會管理的末梢，自治權(quán)是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長的一段路要走

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執(zhí)業(yè)證號13210201310161431

江蘇仁方律師事務(wù)所律師

消息來源:物管資訊

實習(xí)生：云在青山月在天

編輯：黃海漁夫

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