上周，包括雅居樂其中的四家第一批示范點(diǎn)民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商相繼證實(shí)了舉債的相關(guān)重大進(jìn)展。

其中，雅居樂在2022年5月20日，完成了2022年第二期5億元公司國債的建檔調(diào)查表工作，22碧地01國債的每張利率最終落到4.5%，由中聯(lián)PR內(nèi)江債出任主保薦人。

去年年來房商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不斷筑底、民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商股權(quán)融資尤其困難的背景下，這新一波股權(quán)融資被視作金融行業(yè)內(nèi)臭魚霖一般的存在。

對(duì)于本次獲得股權(quán)融資參賽權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)商而言，除了以校正自身整體實(shí)力，更重要的是在當(dāng)前環(huán)境下，對(duì)整個(gè)金融行業(yè)的衰退起著的積極帶姿勢(shì)用。

01、為什么是雅居樂？

2021年三季度年來，國際形勢(shì)漸趨復(fù)雜緊迫與不確定，國內(nèi)受禽流感波動(dòng)影響，經(jīng)濟(jì)面臨消費(fèi)市場(chǎng)需求膨脹、供應(yīng)壓制、預(yù)期轉(zhuǎn)好等壓力，4月displayed數(shù)據(jù)反映出商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求端不振、股權(quán)融資端疲弱、消費(fèi)市場(chǎng)自信心脆弱的焦慮。

自2022年開始，為快速商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的衰退，經(jīng)濟(jì)政策刮起陣陣?yán)洌?月11日晚，中國證監(jiān)會(huì)、國資及上海市政協(xié)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步全力支持上市公司健康發(fā)展的通告》，明確指出要全力支持商業(yè)地產(chǎn)商結(jié)構(gòu)調(diào)整，全力支持民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商股權(quán)融資。

在此之前，5月5日深交所召開的動(dòng)員大會(huì)提出推動(dòng)擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)REITs試點(diǎn)工作范圍；5月15日央行、銀中國保監(jiān)會(huì)上調(diào)房貸上限；2022年年來全國更是有超過萬方強(qiáng)化調(diào)整了房商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策總計(jì)200數(shù)十次。揚(yáng)州移動(dòng)廁所

這一系列姿勢(shì)，莫不是希望在經(jīng)濟(jì)政策稀疏奈鎮(zhèn)下，快速消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)自信心的回升。

據(jù)5月16日消費(fèi)市場(chǎng)消息，雅居樂、碧桂園和五感置地四家民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為第一批示范點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，將在上周相繼發(fā)行人民幣國債，同時(shí)配上信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)輔助工具，加強(qiáng)投資者自信心。

在此之前，雅居樂、碧桂園和五感置地，相繼公布將分別發(fā)行5億元、5億元和10億元的公司國債。

（海南，雅居樂金沙灘樓盤）

為什么雅居樂能夠進(jìn)入第一批示范點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，并獲得第一批重啟境內(nèi)外股權(quán)融資渠道的參賽權(quán)？

首先，從銷售情況來看，2021年雅居樂權(quán)益銷售額達(dá)到5580億元，是2021年國內(nèi)唯一突破五千億的商業(yè)地產(chǎn)商，2022年一季度權(quán)益銷售額為992億元。在消費(fèi)市場(chǎng)整體下行的背景下，這無疑是一個(gè)過硬的指標(biāo)。

其次，債務(wù)方面，2021年末雅居樂借貸總額從上年末的3264.85億元降至3179.22億元，凈借貸比率從55.6%降至45.4%，還在2022年一季度累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金5579萬美元，持續(xù)強(qiáng)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，并表示2023年中期之前將實(shí)現(xiàn)從黃檔至綠檔的調(diào)整。

除此之外，2021年雅居樂權(quán)益回款金額達(dá)5022億元，回款率連續(xù)6年保持在90%以上，現(xiàn)金流也處于合格水平線以上。

2021年年來，金融行業(yè)雖遭遇下行周期，但雅居樂的基本面并沒有受到太大壓制，也是消費(fèi)市場(chǎng)上為數(shù)不多具備境內(nèi)外再股權(quán)融資能力的民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商。并且，得益于良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，公司短期償債壓力并不大，能夠更靈活地根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)情況安排銷售及投資策略。揚(yáng)州移動(dòng)廁所

總體而言，包括雅居樂其中的四家民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入第一批示范點(diǎn)名單，是對(duì)其綜合能力的一種高度背書。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，這個(gè)經(jīng)濟(jì)政策更像釋放積極信號(hào)，企業(yè)足夠安全、穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)，才可能獲得經(jīng)濟(jì)政策傾斜。這四家商業(yè)地產(chǎn)商自身基本面比較好、安全邊際較高。

02、優(yōu)等生的示范點(diǎn)作用

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商而言，想要穿越周期、穩(wěn)定發(fā)展，必要的股權(quán)融資其實(shí)相當(dāng)關(guān)鍵。雅居樂本次成功舉債，不僅對(duì)自身經(jīng)營、現(xiàn)金流等起著一系列的放大效應(yīng)，更將推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)更為良性的循環(huán)。

本次經(jīng)濟(jì)政策對(duì)四家民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商開閘，一定程度上也將推動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)恢復(fù)自信心。包括雅居樂其中的四家示范點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)商成功舉債，也更像是一種帶頭示范點(diǎn)作用。

有業(yè)內(nèi)人士解讀，此次舉債除了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商股權(quán)融資全力支持作用較大、給予更為清晰和精準(zhǔn)的保障以外，也充分體現(xiàn)了相關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商資金面的關(guān)注。

（臨沂，云頂項(xiàng)目）

拿到參賽權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)商先行獲得股權(quán)融資，更大范圍的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商主動(dòng)跟上，通過采取更適用于自身的國債發(fā)行方式獲得資金全力支持，快速推動(dòng)金融行業(yè)衰退與回升。揚(yáng)州移動(dòng)廁所

從已有消息來看，連鎖反應(yīng)已經(jīng)發(fā)生——繼雅居樂、碧桂園和五感置地之后，新城控股和旭輝控股也接連推進(jìn)舉債事宜，前者由于原有舉債額度已經(jīng)用完，正在向監(jiān)管部門申請(qǐng)新的舉債額度，后者傳出消息稱，將發(fā)行不超過10億元、期限為3年的中期票據(jù)。

總體而言，監(jiān)管層此舉已經(jīng)釋放出了足夠明確、積極的穩(wěn)商業(yè)地產(chǎn)信號(hào)，民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商股權(quán)融資環(huán)境正在逐步回升。

03、信用風(fēng)險(xiǎn)加持是亮點(diǎn)

雅居樂此次發(fā)行的22碧地015億元公司債，已經(jīng)在5月20日完成了建檔調(diào)查表工作。

值得注意的是，這是民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商中第一批帶有信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)輔助工具并成功發(fā)行的境內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)債，中國證券金融股份有限公司與中聯(lián)PR內(nèi)江債證券股份有限公司共同為雅居樂本期國債創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)合約。

那么，頗受關(guān)注的信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)輔助工具到底是什么？

其實(shí)這是金融機(jī)構(gòu)在相關(guān)企業(yè)國債發(fā)行時(shí)，提供的針對(duì)該企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理輔助工具，可以理解為給相關(guān)國債上了保險(xiǎn)。一旦國債發(fā)生違約，那么相關(guān)金融機(jī)構(gòu)就需要為買方進(jìn)行賠付，總體上是為發(fā)行主體增信的一種方式。

為控制風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)需要選擇更高信用風(fēng)險(xiǎn)背書的企業(yè)，而相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)商也需要為這種增信措施支付一定的費(fèi)用。

為幫助民營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開消費(fèi)市場(chǎng)的股權(quán)融資功能，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求相關(guān)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)同時(shí)發(fā)行包括信用風(fēng)險(xiǎn)違約掉期（私募CDS）、信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）和信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)憑證其中的信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)輔助工具。揚(yáng)州移動(dòng)廁所

（湖北，雅居樂樓盤）

此次雅居樂舉債使用的信用風(fēng)險(xiǎn)輔助工具為CDS，是一種一對(duì)一的合約類產(chǎn)品，不可流通，而CRMW為標(biāo)準(zhǔn)化憑證類產(chǎn)品，可在二級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)憑證與CRMW類似，同樣可以轉(zhuǎn)讓。

本質(zhì)上來看，三類輔助工具都具有保險(xiǎn)性質(zhì)，可幫助投資者降低違約風(fēng)險(xiǎn)壓制、抵御估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

過去兩年內(nèi)，不少規(guī)模性商業(yè)地產(chǎn)商相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，其中國債本金和利息的違約屬于暴雷的高風(fēng)險(xiǎn)地帶，降低了投資者對(duì)這類產(chǎn)品的自信心。

而此次舉債的雅居樂采取國債發(fā)行+信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)的股權(quán)融資方式，由證券機(jī)構(gòu)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)商提供增信保障，縮減投資者購買公司國債的風(fēng)險(xiǎn)敞口，提振投資者的自信心，進(jìn)一步助力企業(yè)順利股權(quán)融資。

此次監(jiān)管層通過信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)輔助工具全力支持商業(yè)地產(chǎn)民企國債股權(quán)融資，無疑又是一劑強(qiáng)心針，釋放出明確的積極信號(hào)。且鑒于上周政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)供需兩端經(jīng)濟(jì)政策修復(fù)有望快速推進(jìn)，并將推動(dòng)金融行業(yè)格局強(qiáng)化，集中度再提升，包括雅居樂其中的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)商，也能夠更好地走在量質(zhì)雙升的發(fā)展軌道上。

（除單獨(dú)標(biāo)注來源外，以上圖片來自視覺中國）揚(yáng)州移動(dòng)廁所

（作者丨余魚 編輯丨劉肖迎）