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經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

三天時(shí)間里，三家地產(chǎn)商子公司股價(jià)陸續(xù)坐上跳樓自殺機(jī)，遭遇到源自資本市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。

5月18日，張英杰系三家香港股市上市網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)張英杰?chē)?guó)際性、張英杰服務(wù)項(xiàng)目陸續(xù)正式宣布斷斷續(xù)續(xù)復(fù)牌。復(fù)牌前，兩者子公司股價(jià)皆遭遇大跌，當(dāng)中張英杰服務(wù)項(xiàng)目子公司股價(jià)漲幅甚至達(dá)至六成。

翌日，伯國(guó)系三家香港股市上市子公司伯國(guó)控股公司、領(lǐng)悅服務(wù)項(xiàng)目尾盤(pán)子公司股價(jià)也出現(xiàn)大跌。

突來(lái)的大跌留下來(lái)外間一個(gè)個(gè)小標(biāo)題，但參考在此之前數(shù)十家有著相近境況的地產(chǎn)商來(lái)看，子公司股價(jià)暴跌常常是暴風(fēng)雪到來(lái)的先兆。

子公司股價(jià)大跌

18日午間，張英杰?chē)?guó)際性以0.99港幣的價(jià)格便宜開(kāi)，其后其子公司股價(jià)溪谷式下跌，截止復(fù)牌漲幅達(dá)至41.41%，市值28.48億港幣。張英杰服務(wù)項(xiàng)目漲幅更進(jìn)一步，由以1.96港幣的價(jià)格開(kāi)售，截止復(fù)牌子公司股價(jià)已跌至0.67港幣，漲幅70.61%，市值僅余4.1億港幣。

我們也還在進(jìn)行調(diào)查了解中。對(duì)于子公司股價(jià)的暴跌，控股公司子公司張英杰集團(tuán)方面向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)明。

有人聲認(rèn)為，這三家子公司的遭遇可能與數(shù)天前的股份債權(quán)相關(guān)。

根據(jù)聯(lián)交所信息，5月11日，一間名叫長(zhǎng)實(shí)投資顧問(wèn)控股公司子公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)實(shí)投資顧問(wèn)）的企業(yè)獲得了三家子公司的確保合法權(quán)益，當(dāng)中牽涉張英杰?chē)?guó)際性約10.37萬(wàn)股，股份占什基夫齊21.11%；牽涉張英杰服務(wù)項(xiàng)目約4.5萬(wàn)股、占比73.56%的股份，幾乎相等于質(zhì)權(quán)人沈晴天所持的全部股份。垃圾房生產(chǎn)廠家

整體來(lái)看，長(zhǎng)實(shí)投資顧問(wèn)獲得的合法權(quán)益價(jià)值合計(jì)近24億港幣。因此，市場(chǎng)猜測(cè)張英杰?chē)?guó)際性及張英杰服務(wù)項(xiàng)目可能是遭到了該機(jī)構(gòu)的拋售。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)這一說(shuō)法不大認(rèn)可，當(dāng)天地產(chǎn)股整體不行，強(qiáng)平的可能性有，但概率不大。

匯生國(guó)際性融資總裁黃立沖亦所持相同意見(jiàn)。他直言，長(zhǎng)實(shí)投資顧問(wèn)獲得合法權(quán)益尚不足十日，正常情況下不會(huì)在這么短的時(shí)間內(nèi)拋盤(pán)，也可能是美元債，畢竟之前有過(guò)一次類似的情況。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，張英杰?chē)?guó)際性控股公司有一筆1.3億美元票據(jù)應(yīng)于5月17日付息，該票據(jù)發(fā)行于2021年5月17日，票息率11%。

在房地產(chǎn)風(fēng)聲鶴唳，美元債信用崩塌的當(dāng)下，地產(chǎn)商的每一絲動(dòng)向都挑動(dòng)著資本市場(chǎng)敏感的神經(jīng)，尤其是頗為依賴離岸債券市場(chǎng)融資的地產(chǎn)商。

穆迪近期的一份報(bào)告指出，截止2021年底，張英杰?chē)?guó)際性離岸市場(chǎng)債券占總債務(wù)的43%。當(dāng)中，子公司有一筆規(guī)模2億美元的離岸債券將在今年10月到期，同時(shí)其2023年2月及4月還分別需要償還1.76億美元、3億美元債券。

這一規(guī)模對(duì)張英杰?chē)?guó)際性而言并不輕松。截止2021年，張英杰?chē)?guó)際性擁有賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約87.75億元，對(duì)應(yīng)短期借款36.28億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)合計(jì)約97.25億元。垃圾房生產(chǎn)廠家

在黃立沖看來(lái)，3年前遭遇大跌的張英杰?chē)?guó)際性實(shí)際上并沒(méi)有解決企業(yè)的根本問(wèn)題，子公司的高負(fù)債率以及為還債疲于奔命的問(wèn)題依然存在。

2019年1月17日，張英杰?chē)?guó)際性子公司股價(jià)坐上跳樓自殺機(jī)，一度大跌90%，收盤(pán)跌80%，市值由前一天的約326億港幣縮水至63.28億港幣。彼時(shí)有報(bào)道稱，該子公司子公司股價(jià)狂瀉是由于一筆3.55億美元、票息8.125厘的優(yōu)先票據(jù)未能如期償付。

當(dāng)日晚間，子公司否認(rèn)了美元債違約的傳聞，稱相關(guān)款項(xiàng)已經(jīng)悉數(shù)償還，子公司股價(jià)暴跌是由于機(jī)構(gòu)的惡意做空，但亦有行業(yè)人指出，彼時(shí)張英杰?chē)?guó)際性的還款時(shí)間確實(shí)有所延遲，最終還款了，投資人也就不折騰了。

輸血受阻

那次大跌后，張英杰?chē)?guó)際性始終未能恢復(fù)元?dú)?，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)嚴(yán)格的調(diào)控，子公司的發(fā)展之路愈發(fā)艱辛。

今年前四個(gè)月，該子公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額54.11億元，合約銷售面積44.62萬(wàn)平方米，分別同比下滑約43.4%、48.7%。

考慮到流動(dòng)性減弱及未來(lái)12-18個(gè)月有大量離岸債券到期，穆迪將張英杰?chē)?guó)際性的子公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至B3，展望調(diào)整為負(fù)面。其認(rèn)為，張英杰?chē)?guó)際性未來(lái)將縮減土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)規(guī)模，并控制開(kāi)支以保持償債的流動(dòng)性。

事實(shí)上，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，土地市場(chǎng)并不常見(jiàn)到張英杰?chē)?guó)際性的身影。去年全年，該子公司依靠招拍掛及收并購(gòu)新增了位于合肥、揚(yáng)州、貴陽(yáng)等地的8個(gè)項(xiàng)目。垃圾房生產(chǎn)廠家

大股東的支持是其擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖更重要的渠道。2020年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，沈晴天曾公開(kāi)表示，張英杰集團(tuán)約六成的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在他私人名下，我愿意將這些資產(chǎn)未來(lái)逐步注入上市子公司。

2021年，張英杰?chē)?guó)際性以61.42億元的價(jià)格收購(gòu)了沈晴天所持的魯源投資，借此拿下了5個(gè)位于青島及威海的項(xiàng)目，成功進(jìn)入環(huán)渤海區(qū)域。在此之前，子公司還從沈晴天手中收購(gòu)了后者位于安徽、上海的數(shù)宗項(xiàng)目以及張英杰服務(wù)項(xiàng)目全部股份。

某種程度上而言，在張英杰?chē)?guó)際性的發(fā)展中，張英杰集團(tuán)始終扮演著輸血包的角色，稱得上是有求必應(yīng)。

2021年6月，張英杰?chē)?guó)際性豪擲30.98億元競(jìng)得貴陽(yáng)市南明區(qū)觀水路、省委旁的地化所地塊。這是貴陽(yáng)第一塊樓面價(jià)破8000元/平方米的地塊，創(chuàng)下了新的地王記錄。

高價(jià)拿地沒(méi)多久，張英杰集團(tuán)就與深耕貴州的中天金融簽訂了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其欲以180億元的價(jià)格收購(gòu)后者所持的城投集團(tuán)100%股份。其后經(jīng)過(guò)協(xié)商，這一作價(jià)被下調(diào)至89億元。

城投集團(tuán)主要負(fù)責(zé)中天金融的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。截止2021年中，其擁有總建筑面積1663.91萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，剩余可開(kāi)發(fā)面積為1601.54萬(wàn)平方米，分布在貴陽(yáng)、遵義、瀘州三城，當(dāng)中貴陽(yáng)最多。垃圾房生產(chǎn)廠家

彼時(shí)這一交易引來(lái)不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，大家猜測(cè)城投集團(tuán)大概率是為張英杰?chē)?guó)際性而拿。只是沒(méi)想到，在支付了第一期股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款15.8億元后，這一交易便陷入了停滯。

由于第二期款項(xiàng)遲遲未付，中天金融于今年1月29日向受讓方發(fā)出催告函，后者提出將在3月28日前支付第二期股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并于6月28日前分三期付清約定的第三期股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

不過(guò)，截止目前，中天金融仍未收到第二期款項(xiàng)，其稱剩余股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款的延期支付對(duì)子公司經(jīng)營(yíng)資金規(guī)劃造成了一定影響，子公司正與受讓方商議相關(guān)事項(xiàng)，采取必要措施積極催促受讓方履行付款義務(wù)。

這一事項(xiàng)亦引來(lái)監(jiān)管部門(mén)關(guān)注。數(shù)天前的下發(fā)的問(wèn)詢函中，深交所要求中天金融說(shuō)明，張英杰集團(tuán)是否構(gòu)成違約以及承擔(dān)違約責(zé)任的情況。而若達(dá)成違約事實(shí)，張英杰集團(tuán)則將面臨著更為不利的局面。

劇情再現(xiàn)

張英杰系的子公司股價(jià)暴跌尚未有定論，資本市場(chǎng)卻又再起波瀾，這一次的主角是伯國(guó)。

與前一日的劇情相近，5月19日，伯國(guó)系三家香港股市上市子公司伯國(guó)控股公司、領(lǐng)悅服務(wù)項(xiàng)目尾盤(pán)子公司股價(jià)突發(fā)暴跌。

當(dāng)日午間，伯國(guó)控股公司以3.41港幣的價(jià)格高開(kāi)，尾盤(pán)子公司股價(jià)跳水，收盤(pán)報(bào)0.55港幣，漲幅達(dá)83.82%，市值從前一日的34.92億港幣跌至5.65億港幣；領(lǐng)悅服務(wù)項(xiàng)目跌59.6%，報(bào)收1.2港幣，市值蒸發(fā)至3.43億港幣。垃圾房生產(chǎn)廠家

至于大跌的原因外間暫且不知，但參考在此之前數(shù)十家有著相近境況的地產(chǎn)商來(lái)看，子公司股價(jià)暴跌常常是暴風(fēng)雪到來(lái)的先兆。

伯國(guó)控股公司頗具壯志。2019年，子公司曾定下規(guī)劃，要在2020年-2021年實(shí)現(xiàn)千億銷售額。為此子公司兩次遞表，欲站上更廣闊的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為自己爭(zhēng)取更多發(fā)展空間。

2020年12月10日，伯國(guó)控股公司終于叩開(kāi)聯(lián)交所大門(mén)，成功登陸資本市場(chǎng)，成為地產(chǎn)商中繼藍(lán)光發(fā)展后的第二家上市川企。大約2個(gè)月后，其又瞄準(zhǔn)物業(yè)上市風(fēng)口，分拆旗下物業(yè)板塊再度赴港。

于這一角度而言，伯國(guó)是幸運(yùn)的，三家香港股市上市網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為其提供了更多的融資可能。不過(guò)，其一上市便遇到了房地產(chǎn)史上最為嚴(yán)格的調(diào)控，這打亂了子公司的既定部署，國(guó)際性窗口的融資渠道難以發(fā)揮效用。

上市以來(lái)，伯國(guó)控股公司僅在2021年6月發(fā)行了一筆本金總額1.5億美元、票息率12%的優(yōu)先票據(jù)。該筆票據(jù)將在2022年6月27日到期，兩期利息分別于2021年12月28日及2022年6月27日期末支付。

盡管這種高息短期的發(fā)債方案算不上明智，但這或許已是伯國(guó)控股公司能找到的最佳選擇。在資本市場(chǎng)，融資常常與地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)面及資產(chǎn)成色緊密掛鉤，而伯國(guó)控股公司顯然在這方面落了下風(fēng)。垃圾房生產(chǎn)廠家

上市以來(lái)，該子公司的銷售規(guī)模始終未有進(jìn)步。2021年，其實(shí)現(xiàn)合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)4%和2.4%，距離千億銷售目標(biāo)仍十分遙遠(yuǎn)。

同時(shí)，伯國(guó)控股公司的經(jīng)營(yíng)十分依賴成渝經(jīng)濟(jì)圈及四川省。2021年，這一區(qū)域?yàn)樽庸矩暙I(xiàn)了約176.32億元的銷售金額，銷售占比達(dá)至76.6%，相比2020年增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

這一業(yè)務(wù)布局難以在未來(lái)數(shù)年內(nèi)改變。截止去年末，該子公司擁有土地儲(chǔ)備1584.68萬(wàn)平方米，當(dāng)中約1117.89萬(wàn)平方米、70.5%的土儲(chǔ)位于四川省。對(duì)此，克而瑞曾在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，該子公司仍需加大在高能級(jí)城市的拿地占比，抵御風(fēng)險(xiǎn)。

此外，盈利能力的下滑亦是伯國(guó)控股公司亟需解決的問(wèn)題。

受銷售規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的銷管費(fèi)用上漲等原因，去年該子公司歸母凈利潤(rùn)同比下滑43.22%至4.88億元，凈利潤(rùn)率從2020年的8.06%降至4.23%，低于行業(yè)平均水平。

負(fù)債來(lái)看，截止去年末，伯國(guó)控股公司擁有債務(wù)總額119.75億元，當(dāng)中短期債務(wù)規(guī)模約41.86億元，同期對(duì)應(yīng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約42.98億元，資金并不寬裕。垃圾房生產(chǎn)廠家

三道紅線方面，2021年，該子公司凈負(fù)債率同比減少27.6個(gè)百分點(diǎn)至62.3%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，現(xiàn)金短債比1.03倍，歸屬于黃檔企業(yè)。